Les points clés de la nouvelle loi sur le logement

AA : Si cette loi est votée, elle constituera une petite révolution, tant par ses novations (nouvelles formes d'habitat) que par sa façon de s'attaquer à des problèmes depuis longtemps montrés du doigt (marchands de sommeil, marchands de listes, copropriétés dégradées, frais d'agence...). J'ai un petit doute sur sur la garantie universelle des loyers (notamment sur le nombre de loyers garantis et sur la pratique des recours...)

Le Monde.fr | 26.06.2013 

Le projet de loi de la ministre du logement Cécile Duflot s'attaque notamment aux pratiques abusives des agences et des syndics. | AFP/FRED DUFOUR

Près de 200 pages, 84 articles : le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), plus simplement appelé Duflot 2, qui est examiné à partir de mardi 10 septembre à l'Assemblée nationale, se présente sous la forme d'un catalogue de mesures s'attaquant aussi bien aux rapports entre propriétaires et locataires qu'aux pratiques abusives des agences immobilières et des syndics. Le vote solennel du texte est prévu mardi 17 septembre. Son adoption définitive pourrait intervenir avant les municipales de mars.

•  Encadrement des loyers

C'est une promesse de campagne du candidat Hollande. Grâce à une cartographie des loyers moyens, établie au travers d'un réseau d'observatoire des loyers, une fourchette devrait être établie autour du loyer médian dans les zones dites "tendues" des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Tout bien reloué à un tarif excédant cette fourchette devra justifier dans son bail la raison de ce dépassement. S'il estime que son loyer est trop élevé, le locataire pourra saisir une commission de conciliation sur cette base.

• Mise en place d'une garantie universelle locative

La"garantie universelle des loyers" (GUL) permettrait aux propriétaires de continuer à percevoir des loyers en cas d'impayés. Si le taux de loyers impayés en France (2 %) est faible, ce risque inquiète certains propriétaires qui préfèrent alors garder leurs logements vides plutôt que de risquer d'être confronté à un mauvais payeur – et aux longues et lourdes procédures pour l'expulser.

Ce dispositif obligatoire de "garantie universelle des loyers", qui devrait rentrer en vigueur au plus tard en 2016, sera alimenté par un prélèvement de 2 % environ du loyer, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Un établissement public sera chargé de percevoir cette taxe et de rembourser les propriétaires dont les locataires sont défaillants.

• Limitation des frais d'agence

La nouvelle loi devrait plafonner à un mois de loyer le montant maximal de la rémunération que pourra demander une agence immobilière pour la location d'un bien. Le bailleur devrait en outre prendre en charge tous les frais de mise en location de son bien, sauf l'état des lieux et la rédaction du bail, partagés avec le locataire.

• Réforme des professions immobilières

Un conseil supérieur de la gestion immobilière devrait être mis en place afin, notamment, d'édicter les règles de formation des agents. Une formation minimale serait ainsi obligatoire pour toutes les personnes de ce secteur d'activité. Un code déontologique serait créé.

Une carte professionnelle spécifique devrait également être instaurée afin de distinguer les professionnels de la gestion immobilière et les syndics de copropriété. Aujourd'hui, seul l'agent immobilier est obligé de détenir une carte professionnelle "transaction sur immeubles et fonds de commerce" délivrée par la préfecture.

• Encadrement des "marchands de listes"

Après avoir envisagé une interdiction pure et simple des marchands de listes de biens à louer, la loi devrait finalement mettre en place un encadrement plus strict de leurs pratiques. Ils devront ainsi détenir un mandat exclusif sur les biens figurant sur les listes qu'ils proposent, pour que des biens déjà loués ne figurent pas dans leurs catalogues.

• Réforme de certaines pratiques des syndics

 "Présentation fallacieuse de leur forfait, double facturation de prestations, prolifération de clauses abusives dans leurs contrats" : mardi 28 mai, l'UFC-Que Choisir et l'ARC, l'association des copropriétaires, ont dénoncé les mauvaises pratiques trop fréquentes de certains syndics. La loi Duflot 2 prévoit que certains actes seraient forfaitisés. Elle devrait également contraindre les syndics à mettre en place un compte séparé par copropriété.

• Lutte contre les copropriétés dégradées

Dans le cas d'une propriété dégradée, un maire ou un préfet pourra se substituer à la copropriété et saisir directement la justice en vue d'établir un plan de redressement. Le juge pourra alors nommer un administrateur judiciaire ou un expert  qui reprendra les pouvoirs de la copropriété sur les travaux à effectuer, les recouvrements et les procédures judiciaires comme l'éventuelle mise en vente des appartements. Ce professionnel sera épaulé par un opérateur pour les travaux et l'entretien du bâti.

•  Lutte contre les "marchands de sommeil"

Près de 500 000 logements sont considérés comme indignes en France, soit environ un million de personnes vivant dans des conditions qui mettent en danger leur santé ou leur sécurité, souligne le ministère du logement dans un communiqué.

Pour faire face à ce problème, le ministère propose d'interdire l'achat de biens immobiliers aux marchands de sommeil condamnés, de contraindre les propriétaires bailleurs – mis en demeure d'effectuer des travaux – à payer une astreinte financière tant que les travaux ne sont pas réalisés, ou encore d'utiliser la suspension des allocations logement pour inciter les propriétaires de logements indécents à les rénover.

• Aide au développement de nouvelles formes d'habitat

Afin de "garantir et sécuriser" le développement d'autres formes d'habitats (légers, mobiles, ou habitats participatifs), Cécile Duflot a intégré dans sa loi "la création de nouveaux cadres juridiques adaptés à la diversité des projets".  Les habitats participatifs  pourront prendre deux formes, soit celle d'une "coopérative d'habitants" (AA : "Une société coopérative d’habitants regroupe des personnes qui veulent gérer et améliorer, ensemble, les logements qu’ils occupent dans un même immeuble ou sur un même terrain. Les valeurs fondamentales sont la propriété collective, la sortie du système spéculatif et la démocratie"), soit celle d'une "société d'autopromotion" (AA : "montage selon lequel des particuliers réunis par un projet de vie commun, jouent le rôle de maître d’ouvrage en concevant, finançant et réalisant leur logement au sein d’un bâtiment collectif sans passer par un promoteur. Cette démarche vise la construction d’un logement pour l’occuper en résidence principale, et non en vue d’un investissement locatif.")